Cataluña impulsa una nueva Ley de Vivienda para garantizar el acceso

La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, promulgada por el Presidente de la Generalitat de Catalunya, Salvador Illa i Roca, y la Consejera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque i Sureda, tiene como objetivo principal garantizar el derecho a la vivienda y optimizar la gestión urbanística en Cataluña.

La ley, que entra en vigor el 1 de enero de 2026, se estructura en once artículos distribuidos en tres capítulos, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.

El Capítulo I modifica el artículo 19 de la Ley 3/2007, de 4 de julio, de la obra pública, para clarificar la tramitación de proyectos de obras de competencia de la Generalitat.

Se establece que la tramitación debe sujetarse a la legislación sectorial, con aprobación técnica del promotor, informe de supervisión preceptivo, información pública para bienes afectados y sometimiento a declaración de impacto ambiental si no se ha realizado previamente.

El Capítulo II introduce cambios en el artículo 7.1 y añade un nuevo apartado 2 al artículo 11 de la Ley 13/1996, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.

El Instituto Catalán del Suelo deberá destinar el importe de las fianzas a inversiones para la construcción pública de viviendas, con un mínimo del 5% de disponibilidad para devoluciones.

Además, se refuerza la capacidad de inspección y disciplina del mercado del alquiler, obligando a las administraciones públicas a comunicar o ceder datos a requerimiento de la autoridad competente para inspección y sanción.

El Capítulo III es el más extenso, abarcando medidas en materia de urbanismo y vivienda.

Se introducen modificaciones en el texto refundido de la Ley de urbanismo (Decreto legislativo 1/2010), el Reglamento de la Ley de urbanismo (Decreto 305/2006), la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, el Decreto ley 1/2015 de movilización de viviendas, la Ley 11/2022 de mejora urbana, el Decreto ley 17/2019 de acceso a la vivienda, la Ley 12/2017 de la arquitectura, el Decreto ley 1/2009 de equipamientos comerciales y el texto refundido de la Ley de carreteras (Decreto legislativo 2/2009).

En urbanismo, se mejora la publicidad y el acceso telemático a los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística en formato interoperable.

Se flexibiliza la instalación de elementos para reducir la demanda energética o mejorar la accesibilidad en edificaciones preexistentes.

Se definen los conceptos de "alojamiento dotacional" y "alojamiento temporal de protección" como equipamientos comunitarios, permitiendo su implantación en parcelas y edificios públicos sin modificar el planeamiento.

Se establece que el planeamiento urbanístico debe garantizar el uso predominante de vivienda como residencia habitual y permanente en municipios con demanda residencial fuerte.

Se reduce a la mitad el porcentaje de cesión de suelo para aprovechamiento urbanístico en el caso de promotores sociales que construyan vivienda de protección pública de alquiler o cesión de uso con calificación permanente, bajo ciertas condiciones.

Se modifican los porcentajes mínimos de reserva de suelo para vivienda de protección pública (50% en suelo urbanizable, 40% en suelo urbano no consolidado), destinando al menos la mitad a régimen de arrendamiento.

Se agiliza la tramitación de licencias urbanísticas para vivienda de protección pública y se fija un plazo de caducidad de 18 meses para los procedimientos de protección de la legalidad urbanística.

Se establece un régimen especial para urbanizaciones con déficits urbanísticos y se regula la formulación y tramitación preferente de planes urbanísticos para actuaciones declaradas de interés general superior, incluyendo un canon urbanístico del 2% sobre el coste de construcción.

Se exime a la vivienda de protección pública de alquiler y alojamiento dotacional de construir plazas de aparcamiento, salvo exigencia justificada del ayuntamiento.

Se habilita a colegios profesionales y entidades colaboradoras para emitir informes de idoneidad técnica en licencias urbanísticas.

Los consorcios urbanísticos para áreas residenciales estratégicas deben disolverse en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la ley.

En materia de vivienda, se define "contrato en fraude" y se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda.

Se amplía la capacidad de la Generalitat para ejercer los derechos de tanteo y retracto en zonas declaradas mercado residencial tensionado.

Se regulan los arrendamientos de viviendas con carácter temporal y de habitaciones, estableciendo que los temporales se rigen por las normas de vivienda permanente si no se acredita la temporalidad y la residencia en otro lugar, y que la suma de rentas por habitaciones en zonas tensionadas no puede exceder la renta máxima unitaria.

Se establece que la calificación de vivienda con protección oficial (VPO) en zonas tensionadas estará vigente mientras dure la declaración de zona tensionada.

Se reduce el plazo de caducidad de la inscripción en el Registro de solicitantes de VPO a dos años, renovable.

Se introduce un procedimiento de adjudicación de VPO con prioridad por antigüedad de inscripción.

Se refuerza la inspección en materia de vivienda, otorgando a los inspectores la condición de agentes de la autoridad.

Se tipifica como infracción grave la negativa a suministrar datos a la Administración sobre los Registros de viviendas vacías/ocupadas y de grandes tenedores.

Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda, dependiente de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, con obligación de inscripción para personas jurídicas y grandes tenedores según la Ley estatal 12/2023.

Las viviendas adquiridas por tanteo y retracto se calificarán permanentemente como VPO, incluso si superan los precios máximos, con un sistema específico de fijación de precios para futuras transmisiones.

Las medidas de intervención (tanteo y retracto) se extienden a 24 años desde la entrada en vigor del Decreto ley 1/2015.

Finalmente, se autoriza al departamento competente en infraestructuras y a las diputaciones a impulsar proyectos de itinerarios no motorizados para dinamizar el territorio, con declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación a efectos expropiatorios.